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Est Ensemble : montant du loyer pour un bail d'habitation

Vous voulez savoir quel peut être le loyer d'un logement à louer sur le territoire d'Est Ensemble ? Si le bail d'habitation (y compris bail mobilité) est signé ou renouvelé depuis décembre 2021, le montant du loyer est encadré par des  loyers de référence minoré et majoré .

Ces montants varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement :

Dans certains cas, un  complément de loyer  peut être prévu dans le bail. Il a pour effet de porter le loyer du logement au-delà du  loyer de référence majoré .

À savoir

Tous les logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers. Les logements soumis à la loi de 1948 ou logements conventionnés par l'Anah, les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations sont soumis à d'autres règles.

L'encadrement des loyers s'applique à chacun des évènements suivants :

1re mise en location

Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le  loyer de base  et un  complément de loyer .

Loyer de base

Le bail doit indiquer les montants suivants :

  • Loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer)

  •  Loyer de référence  et le  loyer de référence majoré  en vigueur à la signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).

Le  loyer de base  (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le  loyer de référence majoré  en vigueur à la signature du bail.

Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :

Si le  loyer de base  dépasse le  loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.

Complément de loyer

Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?

Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

  • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

  • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.

Attention

Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

Comment contester le complément de loyer ?

Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.

Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Renouvellement de bail

Attention

un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

À l'approche du renouvellement du bail :

  • Le propriétaire peut engager une  action en réévaluation de loyer  lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au  loyer de référence minoré 

  • Le locataire peut engager une  action en diminution de loyer  lorsque le loyer de base est supérieur au  loyer de référence majoré 

Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simualteur :

Action en réévaluation de loyer

À quelles conditions ?

Il faut respecter 3 conditions :

1. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) doit être inférieur ou égal au  loyer de référence minoré  en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

2. L'augmentation du loyer proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes :

  •  50 %  de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

  • Une majoration du loyer annuel égale à  15 %  du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

3. Depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le  DPE ) lors du renouvellement du bail.

Comment informer le locataire ?

Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le propriétaire doit lui adresser une notification :

  • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

  • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

  • Soit en lui remettant en main propre contre récépissé ou émargement

Cette notification doit contenir les éléments suivants :

À savoir

Lorsque le propriétaire engage une  action de réévaluation de loyer , il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail.

Comment contester ?

Le locataire peut contester  l'action en réévaluation de loyer .

Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

  • Soit dans le même groupe d'immeubles

  • Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

Ces références de loyers sont consultables sur le site de  l'observatoire des loyers en agglomération parisienne .

En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).

Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.

Attention

Si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois).

Comment appliquer le nouveau loyer ?

Il faut distinguer si le logement est loué vide ou meublé :

  • Pour un logement vide, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer ne s'applique que progressivement à partir du renouvellement du bail. Si la hausse est d'au plus  10 % , elle est étalée par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel, selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de  10 % , et que le nouveau bail est de moins de 3 ans, elle s'applique par 1/6 annuel pendant ce nouveau bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

Exemple

Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de  600 €  (hors charges et hors complément de loyer) et la hausse à appliquer est de  50 €  mensuels :

  • Cette hausse est inférieure à  10 %  du loyer, car 600 x  10 %  =  60 € , alors son application sera d'1/3 par an

  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de  16,67 €  par mois (car  50 €  x 1/3 =  16,67 € ), puis la 2e année de  33,33 €  par mois (car  50 €  x 2/3 =  33,33 € ), et la 3e année de  50 €  par mois.

  • Pour un logement meublé, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer s'applique au contrat renouvelé. Mais, si la hausse est de plus de  10 % , elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

    Action en diminution de loyer

    Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut proposer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) la diminution du loyer de base.

    Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

    • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail

    • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande du locataire

    Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :

    Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire (ou à l'agence immobilière) :

    • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

    • Soit par acte de commissaire de justice

    • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

    La demande doit contenir les éléments suivants :

    Si le propriétaire (ou l'agence immobilière) refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.

    Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.

    Attention

    Si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut le réviser.

    Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation

    Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le  loyer de base  et un  complément de loyer .

    Loyer de base

    Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

    Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le  loyer de référence majoré  en vigueur à la date de signature du bail.

    Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :

    Attention

    Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), le  loyer de base  ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.

    Loyer non révisé

    Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

    Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

    Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le  loyer de référence majoré  en vigueur à la date de signature du bail.

    Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :

    Si le nouveau loyer dépasse le  loyer de référence majoré  en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.

    En cas d'échec, il peut saisir :

    Attention

    le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être indiqué dans le bail.

    Travaux

    Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

    Conditions

    Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

    Ces travaux peuvent être :

    • des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)

    • ou des travaux de mise aux normes de décence.

    Ces travaux doivent :

    • avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire

    • et être d'un montant au moins égal à  50 %  de la dernière année de loyer (hors charges).

    Quel nouveau loyer fixer ?

    Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel appliqué au précédent locataire peut être augmenté :

    • d'un montant égal à  15 %  du montant des travaux  TTC ,

    • dans la limite du  loyer de référence majoré  en vigueur à la date de signature du bail.

    Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :

    Comment contester ?

    Si le nouveau loyer dépasse le  loyer de référence majoré  en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.

    En cas d'échec, il peut saisir :

    Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer

    Quel nouveau loyer fixer ?

    Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés :

    • depuis moins de 6 mois

    • et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

    Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le  loyer de référence majoré  en vigueur à la date de signature du bail.

    Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :

    Comment contester ?

    Si le nouveau loyer dépasse le  loyer de référence majoré  en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.

    En cas d'échec, il peut saisir :

      Loyer sous-évalué

      Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

      Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?

      Vous pouvez estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique. Ces références de loyers sont consultables sur le site de  l'observatoire des loyers en agglomération parisienne .

      Comment fixer le nouveau loyer ?

      Il faut respecter les 2 règles suivantes :

      1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser  50 %  de la différence entre les sommes suivantes :

      • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

      • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

      2e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le  loyer de référence majoré  en vigueur à la date de signature du bail.

      Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :

      Comment contester le nouveau loyer ?

      Si le nouveau loyer dépasse le  loyer de référence majoré  en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.

      En cas d'échec, il peut saisir :

      Complément de loyer

      Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?

      Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

      • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

      • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré.

      Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

      Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.

      Attention

      Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

      Comment contester le complément de loyer ?

      Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.

      Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

      Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

      Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation

      Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le  loyer de base  et un  complément de loyer .

      Loyer de base

      Le bail doit indiquer les montants suivants :

      • Loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer),

      •  Loyer de référence  et le  loyer de référence majoré  en vigueur à la date de signature du bail et correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).

      Le  loyer de base  (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le  loyer de référence majoré  en vigueur à la date de signature du bail.

      Attention

      Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), le  loyer de base  ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.

      Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :

      Si le  loyer de base  dépasse le  loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.

      Complément de loyer

      Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?

      Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

      • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)

      • Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré.

      Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

      Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.

      Attention

      Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs,  DPE  de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

      Comment contester le complément de loyer ?

      Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.

      Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

      Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

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