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Faut-il une autorisation pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?

Non, une division en plusieurs lots (parts d'un ensemble divisé) ne nécessite pas d'autorisation. Cependant, dans certains cas, vous avez besoin d'une autorisation d'urbanisme pour diviser une construction (maison, local commercial, appartement, grange) en plusieurs lots (appartement, local commercial). Vous pouvez également être amené à demander l'autorisation de la copropriété. Enfin, une division peut avoir une incidence sur vos impôts.

Quelle autorisation d'urbanisme pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?

En général, la division d'un bâtiment en plusieurs lots est dispensé de formalité d'urbanisme.

Cependant, certains travaux pour réaliser une division sont soumis à déclaration préalable de travaux (DP) ou à permis de construire (PC).

Il peut s'agir d'une division :

  • Soit avec des aménagements intérieurs (modification, création, suppression de cloisons, d'escaliers intérieurs, de murs porteurs...) et/ou extérieurs (création, agrandissement ou suppression de portes, de fenêtres, d'escaliers extérieurs, création de places de stationnement...),

  • Soit avec (transformation intégrale ou en partie d'une habitation en local commercial, d'une grange en habitation...) avec ou sans aménagements intérieurs et/ou extérieurs

Attention

Le  PLU  de la commune peut conditionner la création de plusieurs lots à la conception de places de stationnement pour voitures et vélos.

Pour savoir si cette obligation existe, il faut contacter le service d'urbanisme de la mairie ou le  Basu  pour Paris :

Où s'adresser ?

 Mairie 

Avec aménagements intérieurs et/ou extérieurs

En réalisant une division, des éléments protégés peuvent être modifiés ou supprimés. Cette protection peut venir des documents suivants :

  • PSMV

  •  PLU  de la commune

  • Délibération du conseil municipal à défaut de  PLU 

Dans ce cas, vos travaux sont soumis à DP.

Pour savoir s'il existe une protection particulière, il faut contacter l' UDAP , le service d'urbanisme de la mairie ou le  Basu  pour Paris.

Où s'adresser ?

 Mairie 

Cas général

Une division est dispensée d'autorisation d'urbanisme à 2 conditions :

  • Réalisation d'aménagements intérieurs uniquement

  • Pas de modification ou de suppression d'un élément protégé par le  PSMV , le  PLU  ou, à défaut de  PLU , une délibération du conseil municipal

    Élément protégé par un PSMV

    Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément d'architecture et de décoration qu'un  PSMV  (en vigueur ou en phase de mise à l'étude) protège. Par exemple, il peut s'agir d'une boiserie, d'une cheminée, d'une ferronnerie, d'une statue, d'une charpente ou encore d'une pièce voûtée. Il peut aussi s'agir de l'organisation, de la distribution ou de l'agencement intérieur.

    Dans ce cas, une déclaration préalable de travaux doit être déposée à la mairie ou au  Basu  pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire, selon que le projet se situe à Paris ou dans une autre commune.

      Élément protégé par le PLU ou la carte communale

      Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément que le  PLU  ou la carte communale de votre commune protège. Il s'agit d'éléments identifiés comme présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique.

      Dans ce cas, une déclaration préalable de travaux doit être déposée à la mairie ou au  Basu  pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire, selon que le projet se situe à Paris ou dans une autre commune.

        Élément protégé par une délibération du conseil municipal

        Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément qu'une délibération du conseil municipal protège. Il s'agit d'éléments identifiés comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique.

        Dans ce cas, une déclaration préalable de travaux doit être déposée à la mairie ou au  Basu  pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire, selon que le projet se situe à Paris ou dans une autre commune.

            Avec changement de destination

            En divisant un bien immobilier, la destination de l'intégralité ou d'une partie seulement du bien peut être modifiée. Par exemple, une habitation peut être transformée en plusieurs locaux commerciaux, une grange agricole ou une église en une ou plusieurs habitations.

            Changement de destination sans modification des structures porteuses ou de la façade

            Des modifications intérieures accompagnées d'un changement de destination total ou partiel est soumis à déclaration préalable de travaux.

              Changement de destination avec modification des structures porteuses et/ou de la façade

              Un changement de destination accompagné de modifications des structures porteuses et/ou de la façade est soumis à permis de construire.

              La modification des structures porteuses peut consister en la modification ou la suppression d'un mur porteur, d'une dalle ou d'une poutre par exemple.

              La modification de la façade peut consister en l'installation, la modification ou la suppression d'une porte d'entrée ou de garage, d'une fenêtre ou d'un escalier extérieur.

                  À savoir

                  Une division soumise à autorisation d'urbanisme peut être refusée si elle implique des travaux sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité et que la capacité de ces réseaux est insuffisante.

                  Faut-il l'autorisation de la copropriété pour diviser un bâtiment en plusieurs lots ?

                  Dans une copropriété existante, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires peut être nécessaire pour effectuer une division en plusieurs lots.

                  Si les travaux permettant de réaliser la division ont un impact sur les parties communes (par exemple mur porteur, dalle, colonne d'évacuation des eaux usées) ou l'aspect extérieur de l'immeuble (façade, toiture), une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires doit être demandée.

                  Pour cela, il faut adresser au syndic une lettre en  RAR  en lui demandant de porter le point de ces travaux à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

                  Ce point sera voté à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble).

                  À noter

                  Tout immeuble comportant une installation centrale de chauffage ou de froid, ou alimenté par un réseau de chaleur ou de froid, doit avoir des compteurs individuels.

                  Si après la division d'un bâtiment, au moins 2 lots appartiennent à des propriétaires différents, une copropriété doit être créée. Ce n'est pas le cas pour la division d'un bâtiment en plusieurs lots qui appartiennent au final à un seul et même propriétaire.

                  Quel impact peut avoir la division d'un bâtiment sur les impôts et la participation pour le financement de l'assainissement collectif ?

                  Impôts locaux

                  Le fait de diviser un bâtiment ou un appartement en plusieurs lots peut avoir un impact sur les impôts locaux. Pour plus de renseignements, il faut contacter le centre départemental des impôts fonciers.

                  Participation pour le financement de l'assainissement collectif (PFAC ou PAC)

                  Une division peut engendrer un nouveau raccordement au réseau public de collecte des eaux usées domestiques. La  Pfac  est une perception exigible des propriétaires d'immeubles soumis à l'obligation de raccordement. Chaque commune décide de l'instaurer ou non.

                  Pour plus de renseignements, il faut contacter la mairie.

                  Où s'adresser ?

                   Mairie 

                  Pour en savoir plus

                  Où s'informer ?

                  • Pour des renseignements en urbanisme ou sur un dossier :
                     Mairie