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Diagnostic immobilier : état des risques

Élaboration modifiée - 16 mai 2024

À partir du 1er janvier 2025, les vendeurs et bailleurs d'un bien immobilier situé dans une zone assujettie à une obligation légale de débroussaillement (OLD) devront en informer obligatoirement l'acheteur ou le locataire sur l'état des risques.

C'est ce qu'indique notamment un  décret du 29 avril 2024 .

Notre page sera mise à jour à partir de cette date.

Que contient le diagnostic  État des risques  ? À qui le transmettre et à quel moment ? Nous faisons le point sur la réglementation en cas de location ou en cas de vente d'un bien immobilier.

En cas de location

Le futur locataire doit être informé par le propriétaire (bailleur) des risques auxquels le bien immobilier est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...). Pour ce faire, le bailleur doit lui remettre un état des risques du bien.

Dans quels cas remettre un état des risques ?

Le propriétaire a l'obligation de fournir au futur locataire un état des risques si son bien est situé dans l'un des secteurs suivants :

  • Périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) approuvé et rendu public

  • Zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) approuvé et rendu public, ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables

  • Zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques miniers (PPRM) approuvé et rendu public, ou dont certaines ont été rendues immédiatement opposables

  • Périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration du plan de prévention des risques technologiques (PPRT) prescrit, ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) ou des risques miniers (PPRM) prescrit

  • Zones de sismicité de niveau 2 (faible), 3 (modérée), 4 (moyenne) ou 5 (forte)

  • Zone à potentiel radon (gaz radioactif) significatif, dites de niveau 3 (le plus élevé)

  • Zones exposées au recul du trait de côte délimitées par un plan local d'urbanisme (PLU), un document en tenant lieux ou une carte communales, ou déterminées par une carte de préfiguration adoptée.

Ces informations peuvent être obtenues en consultant le  site Géorisques .

La liste des communes concernées est également fixée par des arrêtés préfectoraux.

Ces arrêtés comportent, entre autres, la liste des documents auxquels le propriétaire peut se référer pour remplir son état des risques.

Les arrêtés peuvent être consultés en mairie ou en préfecture (ou sur leur site internet : recherchez  IAL  ou  information acquéreur locataire ).

Où s'adresser ?

 Mairie 

Cas général

Où s'adresser ?

 Préfecture 

    À Paris

    Où s'adresser ?

     Préfecture de région - Île-de-France et Paris 

      Quels sont les biens concernés par l'état des risques ?

      L'état des risques doit être réalisé en cas de location de toute construction, terrain, parcelle ou ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.

      Quel est le contenu de l'état des risques ?

      L'état des risques doit mentionner les informations suivantes :

      • Date de son élaboration

      • Numéro de la ou des parcelles concernées

      • Zones ou périmètres dans lesquels se situe le bien

      Selon le cas, il comprend également les informations suivantes :

      • Pour chacun des plans de prévention des risques dans le périmètre duquel se trouve le bien : un extrait de document graphique situant ce bien par rapport au zonage réglementaire, l'extrait du règlement le concernant et une information indiquant si des travaux sont prescrits par ce règlement pour ce bien et s'ils ont été réalisés

      • La fiche d'information sur le risque sismique disponible sur le  site Géorisques , si le bien est situé dans une commune classée en zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5

      • La fiche d'information sur le radon disponible sur le site Géorisques, si le bien est situé dans une commune classée en zone à potentiel radon de niveau 3

      • Lorsque le bien est situé dans l'une des zones exposées au recul du trait de côte, l'indication de l'horizon temporel d'exposition au recul du trait de côte identifié et le rappel des prescriptions applicables à cette zone, la mention du caractère provisoire du zonage lorsque celui est préfiguré et celle de l'application éventuelle au bien des dispositions relatives à la démolition et de remise en état

      • La liste des arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pris dans la commune qui ont affecté le bien concerné et qui ont donné lieu au versement d'une indemnité. Ces arrêtés sont consultables en mairie ou en préfecture (ou sur leur site internet).

      Où s'adresser ?

       Mairie 

      Cas général

      Où s'adresser ?

       Préfecture 

        À Paris

        Où s'adresser ?

         Préfecture de région - Île-de-France et Paris 

          Qui doit réaliser l'état des risques ?

          L'état des risques doit être rempli directement par le propriétaire par le biais d'un service en ligne :

          Quand transmettre l'état des risques au futur locataire ?

          L'état des risques doit être remis au potentiel locataire lors de la 1re visite du bien, si une telle visite a lieu.

          Lors de la conclusion du bail, l'état des risques doit être annexé au bail.

          Il doit être daté et signé par le locataire.

          Le propriétaire doit en conserver une copie pour être en mesure de prouver qu'il a bien été remis au locataire.

          Quelle est la durée de validité de l'état des risques ?

          L'état des risques remis lors de la 1re visite de l'immeuble au potentiel locataire par le bailleur doit être établi depuis moins de 6 mois.

          L'état des risques doit être actualisé si les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la date de signature du bail.

          Quelles sont les obligations en cas d'annonce de location d'un bien situé dans une zone à risques ?

          Toute annonce de location d'un bien immobilier (quel que soit le support de diffusion) devant faire l'objet d'un état des risques doit comprendre la mention suivante : « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

          Quelles sont les sanctions en l'absence de remise de l'état des risques ?

          La responsabilité du propriétaire peut être engagée s'il ne transmet pas volontairement l'état des risques ou s'il mentionne de fausses informations dans l'annonce de location pour induire le futur locataire en erreur.

          Le locataire peut faire un recours auprès du tribunal pour demander l'annulation du bail ou une réduction du prix du loyer.

          Le locataire peut également saisir le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

          La DGCCRF peut infliger au bailleur une amende de  300 000 €  et une peine de 2 ans de prison.

          En cas de vente

          Le futur acheteur doit être informé par le vendeur des risques auxquels le logement est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...). Pour ce faire, le vendeur doit lui remettre un état des risques.

          Dans quels cas remettre un état des risques ?

          Le vendeur a l'obligation de fournir un état des risques si son bien est situé dans l'un des secteurs suivants :

          • Périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) approuvé et rendu public

          • Zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) approuvé et rendu public, ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables

          • Zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques miniers (PPRM) approuvé et rendu public, ou dont certaines ont été rendues immédiatement opposables

          • Périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration du plan de prévention des risques technologiques (PPRT) prescrit, ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) ou des risques miniers (PPRM) prescrit

          • Zones de sismicité de niveau 2 (faible), 3 (modérée), 4 (moyenne) ou 5 (forte)

          • Zone à potentiel radon (gaz radioactif) significatif, dites de niveau 3 (le plus élevé)

          • Zones exposées au recul du trait de côte délimitées par un plan local d'urbanisme (PLU), un document en tenant lieux ou une carte communales, ou déterminées par une carte de préfiguration adoptée

          Ces informations peuvent être obtenues en consultant le  site Géorisques .

          La liste des communes concernées est également fixée par des arrêtés préfectoraux.

          Ces arrêtés comportent notamment la liste des documents auxquels le propriétaire peut se référer pour remplir son état des risques.

          Les arrêtés peuvent être consultés en mairie ou en préfecture (ou sur leur site internet : recherchez  IAL  ou  information acquéreur locataire ).

          Où s'adresser ?

           Mairie 

          Cas général

          Où s'adresser ?

           Préfecture 

            À Paris

            Où s'adresser ?

             Préfecture de région - Île-de-France et Paris 

              Quels sont les biens concernés par l'état des risques ?

              L'état des risques doit être réalisé en cas de vente de toute construction, terrain, parcelle ou ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.

              Qui doit réaliser l'état des risques ?

              L'état des risques doit être rempli directement par le vendeur par le biais d'un service en ligne :

              Quel est le contenu de l'état des risques ?

              L'état des risques doit mentionner les informations suivantes :

              • Date de son élaboration

              • Numéro de la ou des parcelles concernées

              • Zones ou périmètres dans lesquels se situe le bien

              Selon le cas, il comprend également les informations suivantes :

              • Pour chacun des plans de prévention des risques dans le périmètre duquel se trouve le bien : un extrait de document graphique situant ce bien par rapport au zonage réglementaire, l'extrait du règlement le concernant et une information indiquant si des travaux sont prescrits par ce règlement pour ce bien et s'ils ont été réalisés

              • La fiche d'information sur le risque sismique disponible sur le  site Géorisques , si le bien est situé dans une commune classée en zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5

              • La fiche d'information sur le radon disponible sur le site Géorisques, si le bien est situé dans une commune classée en zone à potentiel radon de niveau 3

              • Lorsque le bien est situé dans l'une des zones exposées au recul du trait de côte, l'indication de l'horizon temporel d'exposition au recul du trait de côte identifié et le rappel des prescriptions applicables à cette zone, la mention du caractère provisoire du zonage lorsque celui est préfiguré et celle de l'application éventuelle au bien des dispositions relatives à la démolition et de remise en état

              • La liste des arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pris dans la commune qui ont affecté le bien concerné et qui ont donné lieu au versement d'une indemnité

              En cas de déclaration de l'état de catastrophe naturelle et lorsque le vendeur dispose du rapport d'expertise communiqué par l'assureur, il doit joindre à l'état des risques la liste des travaux permettant un arrêt des désordres existants non réalisés.

              Cela vaut même si le vendeur a déjà été indemnisé par l'assurance ou si un droit à une indemnisation est ouvert.

              Les désordres existants non réalisés doivent être liés à des dommages matériels directs causés par le phénomène naturel de mouvements de terrain différentiels liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols survenus pendant la période au cours de laquelle il a été propriétaire du bien.

              Quand transmettre l'état des risques au futur acquéreur ?

              L'état des risques doit être remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la 1re visite du bien, si une telle visite a lieu.

              L'état des risques doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente ou au contrat préliminaire en cas de vente en l'état futur d'achèvement.

              Ce document doit être daté et signé par l'acheteur.

              Le vendeur doit en conserver une copie pour être en mesure de prouver qu'il a bien été remis à l'acheteur.

              À noter

              lorsque l'état des risques n'est pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation commence qu'à partir du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur. Lorsque l'acte de vente, n'est pas précédé d'une promesse de vente ou d'un contrat préliminaire et que l'état des risques n'est pas joint à l'acte de vente, le délai de réflexion ne commence qu'à partir du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur.

              Quelle est la durée de validité de l'état des risques ?

              L'état des risques remis lors de la 1re visite de l'immeuble au potentiel acquéreur par le vendeur doit être établi depuis moins de 6 mois.

              L'état des risques doit être actualisé si les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente ou du contrat préliminaire.

              Quelles sont les obligations en cas d'annonce de vente d'un bien situé dans une zone à risques ?

              Toute annonce de vente d'un bien immobilier (quel que soit le support de diffusion) devant faire l'objet d'un état des risques doit comprendre la mention suivante : « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

              Quelles sont les sanctions en l'absence de remise de l'état des risques ?

              Pour le vendeur

              Sa responsabilité peut être engagée s'il ne transmet pas volontairement le diagnostic. Elle peut également être engagée s'il mentionne de fausses informations dans l'annonce de vente pour induire le futur acheteur en erreur.

              L'acheteur peut faire un recours auprès du tribunal pour demander l'annulation de la vente ou une diminution du prix de vente.

              L’acheteur peut également saisir le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

              La DGCCRF peut infliger au vendeur une amende de  300 000 €  et une peine de 2 ans de prison.

                Pour le notaire

                Sa responsabilité peut notamment être engagée s'il a validé la vente en l'absence de diagnostic ou en ayant connaissance d'informations mensongères pour induire le futur acheteur en erreur.

                L'acheteur peut faire une demande de médiation auprès du médiateur du notariat. Pour cela, il est possible de s'aider d'un modèle de lettre :

                L'acheteur peut aussi faire une réclamation auprès du président du conseil régional ou du conseil interrégional des notaires dont dépend le notaire avant de faire un recours auprès du tribunal.

                L’acheteur peut également saisir le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

                La DGCCRF peut infliger au notaire une amende de  300 000 €  et une peine de 2 ans de prison.

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