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Qu'est-ce qu'un bail de sortie progressive de la loi de 1948 ?
Le propriétaire d'un logement soumis à la loi de 1948 peut décider de faire cesser ce régime pour relouer au prix du marché, sous certaines conditions. Tout d'abord, le propriétaire (ou son représentant) doit signer avec le locataire un bail de sortie progressive de la loi de 1948 , d'une durée de 8 ans. Ensuite, le locataire et le propriétaire (ou son représentant) pourront signer un nouveau bail, avec un loyer correspondant au prix du marché.
Logement concerné
Le logement doit être classé en catégorie II B ou catégorie II C.
Ces catégories regroupent les logements de bonne, voire d'assez bonne qualité.
Locataire concerné
Le propriétaire est autorisé à faire une proposition de bail de sortie progressive lorsque les ressources des personnes logées dépassent un certain montant.
Ce montant dépend du nombre de personnes logées :
Cas général
1 personne
Le montant ressources de la personne logée doit dépasser 32 811 € .
Ces ressources correspondent au revenu net imposable qu'elle a perçu durant l'année civile précédant celle de la proposition.
2 personnes
Le montant cumulé des ressources des 2 personnes logées doit dépasser 40 040 € .
Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables qu'elles ont perçus durant l'année civile précédant celle de la proposition.
3 personnes
Le montant cumulé des ressources des 3 personnes logées doit dépasser 47 271 € .
Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables qu'elles ont perçus durant l'année civile précédant celle de la proposition.
4 personnes et plus
Le montant cumulé des ressources des 4 personnes logées doit dépasser 54 500 € .
Ce montant est majoré de 7 229 € pour chaque personne supplémentaire.
Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables qu'elles ont perçus durant l'année civile précédant celle de la proposition.
En Île-de-France
1 personne
Le montant ressources de la personne logée doit dépasser 43 749 € .
Ces ressources correspondent au revenu net imposable qu'elle a perçu durant l'année civile précédant celle de la proposition.
2 personnes
Le montant cumulé des ressources des 2 personnes logées doit dépasser 53 388 € .
Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables qu'elles ont perçus durant l'année civile précédant celle de la proposition.
3 personnes
Le montant cumulé des ressources des 3 personnes logées doit dépasser 63 027 € .
Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables qu'elles ont perçus durant l'année civile précédant celle de la proposition.
4 personnes et plus
Le montant cumulé des ressources des 4 personnes logées doit dépasser 72 667 € .
Ce montant est majoré de 9 639 € pour chaque personne supplémentaire.
Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables qu'elles ont perçus durant l'année civile précédant celle de la proposition.
Mise en place du bail de sortie progressive
Détermination du loyer
Le loyer doit être déterminé par référence aux prix habituellement pratiqués dans le voisinage, au cours des 3 dernières années et pour des logements comparables.
À savoir
Ce loyer s'appliquera progressivement. La différence entre l'ancien loyer et ce nouveau loyer sera étalée sur toute la durée du bail de sortie progressive (8 ans).
Jusqu'à 1 million d'habitants
Le propriétaire doit se fonder sur au minimum 3 références de loyer.
Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux .
À savoir
Ces références doivent être mentionnées dans la proposition de bail de sortie progressive à envoyer au locataire.
Agglomération de plus d'un million d'habitants
Le propriétaire doit se fonder sur au minimum 6 références de loyer.
Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) ou auprès du réseau des observatoires locaux .
À savoir
Ces références doivent être mentionnées dans la proposition de bail de sortie progressive à envoyer au locataire.
Envoi de la proposition par le propriétaire
Pour mettre fin au bail d'habitation soumis à la loi de 1948, le propriétaire (ou son réprésentant) doit faire parvenir au locataire une proposition de bail de sortie progressive :
Par lettre recommandée avec avis de réception
Ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
La proposition de bail doit mentionner les informations suivantes :
Nom ou dénomination du propriétaire, son domicile ou son siège social, ainsi que ceux de son mandataire, si nécessaire
Date de prise d'effet du bail de sortie progressive et sa durée (8 ans)
Immeuble concerné et sa destination
Logement concerné et, si nécessaire, énumération des équipements et parties communes auxquelles le locataire a accès
Montant du loyer, mode de paiement et règle de révision annuelle
Montant de dépôt de garantie, si nécessaire
Surface habitable du logement concerné
Reproduction écrite de l'article 25 et des articles 28 à 33 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986
Liste des références ayant servi à fixer le loyer (au moins 3 ou 6 références de loyer, selon la taille de l'agglomération où se situe le logement)
Réponse du locataire
À partir de la réception de la proposition de bail de sortie progressive , le locataire a 2 mois pour effectuer l'une des actions suivantes :
Indiquer au propriétaire (ou à son représentant) que les conditions de ressources autorisant un bail de sortie progressive ne sont pas respectées. Le locataire doit alors accompagner sa réponse des justificatifs nécessaires.
Refuser la proposition du propriétaire (ou de son représentant) et, si le locataire a fait à ses frais des travaux ayant substantiellement amélioré le confort ou l'équipement du logement, demander leur remboursement
Accepter la proposition du propriétaire (ou de son représentant) et, si le locataire a fait à ses frais des travaux ayant substantiellement amélioré le confort ou l'équipement du logement, demander leur remboursement
Le locataire doit faire parvenir sa réponse au propriétaire (ou à son représentant) :
Par lettre recommandée avec avis de réception
Ou par acte du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)
Si le locataire choisit de ne pas répondre dans le délai de 2 mois, cette absence de réponse vaut refus.
Procédure selon la réponse du locataire
En cas d'accord
Le bail de sortie progressive prend effet 6 mois après la date de la proposition envoyée par le propriétaire (ou son représentant), sauf exception.
Le nouveau loyer ne s'applique pas immédiatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive. Elle doit être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.
La révision annuelle en fonction de l' IRL peut être appliquée, à la condition qu'une clause du bail le prévoit.
Si le locataire a demandé le remboursement de travaux, le montant en est fixé et est remboursé lors de la signature du bail de sortie progressive . Sur demande du propriétaire (ou de son représentant), le remboursement peut aussi être échelonné au cours du bail de sortie progressive. Si la dette existe encore à la fin de ce bail, le propriétaire (ou son représentant) en règle alors le solde au locataire.
En cas de désaccord ou sans réponse du locataire
Dans les 3 mois qui suivent la réception de la proposition par le locataire, le propriétaire (ou son représentant) ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette démarche n'est pas obligatoire, le juge des contentieux de la protection peut être saisi directement.
Le juge peut être saisi dans les 6 mois qui suivent la proposition du propriétaire.
Attention
Si le juge n'est pas saisi dans les 6 mois qui suivent la proposition du propriétaire, le logement reste soumis à la loi de 1948.
Le juge statue sur les demandes du locataire et du propriétaire et fixe le montant du nouveau loyer.
Le bail de sortie progressive est considéré comme étant conclu aux clauses et conditions fixées par le juge.
Le nouveau loyer ne s'appliquera pas immédiatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive. Elle doit être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.
La révision annuelle du montant du loyer en fonction de l' IRL pourra être appliquée, à la condition qu'une clause du bail le prévoit.
Après le bail de sortie progressive
À la fin du bail de sortie progressive de 8 ans, un nouveau bail doit être conclu.
Ce nouveau bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Le loyer est fixé librement par le propriétaire, dans le respect des dispositions prévues par la loi.
Attention
Le propriétaire (ou son représentant) ne pourra pas donner congé au locataire qui, à la fin du bail de 8 ans, est âgé de plus de 65 ans ou est handicapé. Il ne pourra pas non plus augmenter le loyer lors du renouvellement du bail.
Questions - Réponses
Pour en savoir plus
- Observatoire des loyers - Agglomération parisienne
Source : Ministère chargé du logement - Observatoires des loyers - Réseau des observatoires locaux
Source : Ministère chargé du logement - Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sur l'investissement locatif
Source : Legifrance
Où s'informer ?
Textes de référence
- Décret n°2006-1679 du 22 décembre 2006 fixant les seuils de revenus applicables aux locataires de logement loi de 1948
- Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 sur les rapports locatifs
Articles 26 à 44 - Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière
Articles 25 à 37