particuliers

Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé

À quelles règles doit répondre le montant du loyer d'un logement du secteur privé ? Le loyer d'un logement loué avec bail d'habitation est fixé librement par le propriétaire. Mais, dans les communes situées en zone tendue,  l'encadrement des loyers  s'applique. Dans ces communes, le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum lors de la remise en location, et lors du renouvellement du bail.

Pour savoir si votre commune est située en zone tendue :

Attention

Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et les communes d'Est Ensemble, de , et du depuis le 25 novembre 2024, appliquent des règles encore plus strictes.

Zone tendue

Certains logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers, car ils sont soumis à d'autres règles : logement loi de 1948, logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement HLM, meublé de tourisme, sous-location.

1re mise en location du logement

Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.

Attention

  • En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le  DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.

  • En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le  DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.

Renouvellement du bail

Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail, à certaines conditions. Il doit le faire en respectant certaines règles.

Attention

Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation

Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer dans le bail.

Le propriétaire peut augmenter ce loyer dans certains cas seulement.

La date de signature du bail est déterminante :

Bail signé depuis le 1er juillet 2024

Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois

Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.

Attention

Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.

    Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire

    Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

    Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence

    Ces travaux doivent :

    • Avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives

    • Et être d'un montant au moins égal à  50 %  de la dernière année de loyer (hors charge)

    Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de  15 %  du montant des travaux  TTC .

    Attention

    Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d'en augmenter le loyer.

      Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer

      Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :

      • Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois

      • Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer

      Attention

      Lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d'en augmenter le loyer.

          Ancien loyer sous-évalué

          Lorsque le loyer appliqué à l'ancien locataire est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce loyer.

          À savoir

          Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

          Mais l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser  50 %  de la différence entre les 2 montants suivants :

          • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

          • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

          Attention

          Lorsque le logement est classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.

              Bail signé entre le 24 août 2022 et le 30 juin 2024

              Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois

              Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.

              Attention

              En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.

                Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire

                Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

                Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence

                Ces travaux doivent :

                • Avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives

                • Et être d'un montant au moins égal à  50 %  de la dernière année de loyer (hors charge).

                Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de  15 %  du montant des travaux  TTC .

                Attention

                En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.

                  Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer

                  Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :

                  • Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois

                  • Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer.

                  Attention

                  En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.

                      Ancien loyer sous-évalué

                      Lorsque le loyer appliqué à l'ancien locataire est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce loyer.

                      À savoir

                      Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                      Mais l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser  50 %  de la différence entre les 2 montants suivants :

                      • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                      • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

                      Attention

                      En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.

                          Bail signé avant le 24 août 2022

                          Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois

                          Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.

                            Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire

                            Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

                            Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :

                            • Le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence

                            • Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

                            Ces travaux doivent :

                            • avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives

                            • être d'un montant au moins égal à  50 %  de la dernière année de loyer (hors charge)

                            Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de  15 %  du montant des travaux  TTC .

                              Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer

                              Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 3 conditions suivantes sont remplies :

                              • Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois

                              • Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer

                              • Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

                                  Ancien loyer sous-évalué

                                  Il est possible d'augmenter le loyer appliqué à l'ancien locataire lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :

                                  • Ce loyer est sous-évalué. Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                                  • Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

                                  Lorsque ces 2 conditions sont remplies, le loyer peut être augmenté. Mais la hausse du loyer ne doit pas dépasser  50 %  de la différence entre les 2 sommes suivantes :

                                  • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                                  • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

                                      Le locataire peut contester l'augmentation du loyer en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.

                                      Si le litige persiste, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement (démarche est gratuite). En cas d'échec de l'intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

                                      Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation

                                      La règle à appliquer dépend de la date de signature du bail :

                                      Bail signé depuis le 1er juillet 2024

                                      Le propriétaire fixe librement le montant du loyer d'un logement classé A, B, C, D ou E (classe indiquée sur le  DPE ).

                                      Mais le loyer d'un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ) ne doit pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                                        Bail signé entre le 24 août 2022 et le 30 juin 2024

                                        En métropole, le propriétaire fixe librement le montant du loyer d'un logement classé A, B, C, D ou E (classe indiquée sur le  DPE ). Mais le loyer d'un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ) ne doit pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                                        En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement.

                                          Bail signé avant le 24 août 2022

                                          Le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

                                            Autre zone

                                            Mise en location

                                            Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.

                                            Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition que cela soit prévu dans le bail.

                                            Attention

                                            • En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le  DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.

                                            • En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le  DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.

                                            Renouvellement du bail

                                            Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail, à certaines conditions. Il doit le faire en respectant certaines règles.

                                            Attention

                                            Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

                                            Questions - Réponses

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